L’immobilier Pinel est un excellent outil de placement et de défiscalisation, notamment pour certains profils d’investisseurs. Par exemple, ceux ayant pour objectif de se servir de la pierre pour optimiser leur patrimoine, en plus d’être fortement imposés.
La question du financement est aujourd’hui au coeur des préoccupations, pour deux raisons principales :
- le coût du bien, puisque seuls les appartements en copropriété sont éligibles, en plus des nouveaux critères de construction pour bénéficier des taux de 12%, 18% ou 21%
- le coût du crédit, puisque les taux d’intérêt ont subi des hausses successives
Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2023, les conditions d’emprunt ont été révisées en défaveur des ménages modestes, sachant que le taux d’endettement est désormais de 35% des revenus nets de l’emprunteur, et que la durée du crédit est limitée à 25 ans.
Ainsi, quelles sont les solutions pour financer l’acquisition d’un bien Pinel de manière rentable, et quels sont les critères d’investissement ?
Pas d’apport personnel exigé
L’achat d’un logement Pinel peut s’appuyer sur le crédit à 100%, c’est-à-dire que l’apport personnel n’est pas requis. Toujours est-il qu’il est avantageux d’apporter vos fonds propres pour faciliter l’accès au prêt immobilier, les banques étant attentives à votre plan de financement. Ces fonds doivent ainsi représenter 15% en moyenne du montant de l’acquisition. Cet apport vous permet également d’écourter la période d’endettement.
Le logement Pinel génère non seulement des loyers, mais aussi des réductions fiscales
Vous percevez les loyers de la mise en location du logement. Attention, cependant, car ceux-ci sont fonction des plafonds par zone (A Bis, A ou B1) et suivant les ressources de votre locataire. C’est à partir de ce paramètre que vous établirez alors votre plan de gestion de trésorerie : quelle sera la part de loyers à affecter aux mensualités du crédit, et quelle sera celle qui constituera votre épargne ?
Outre la production de loyers, le bien Pinel génère de la réduction d’impôt. Une optimisation fiscale représente toujours une solution adéquate pour améliorer votre trésorerie. Pour rappel, si vous investissez sous Pinel Plus, les taux sont de 12%, 18% ou 21% pour 6 ans d’engagement, 9 ans ou 12 ans.
Un investissement sous Pinel classique ne permet pas de bénéficier de ces taux. Ceux-ci sont plutôt de 10.5%, 15% ou 17.5% si votre permis de construire a été délivré entre la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023.
Il ne vous reste plus que l’année 2024 pour profiter du dispositif Pinel, et les taux de réduction vont encore être rognés.
Analysez aussi votre situation fiscale et vos réels besoins en réduction d’impôt. En effet, d’autres solutions de défiscalisation immobilière existent, avec leurs particularités respectives.
Il vaut donc mieux réunir tous ces éléments pour établir votre stratégie financière, le tout reposant sur plusieurs simulations que vous pourrez faire affiner par un conseiller immobilier ou un conseiller en gestion de patrimoine.
Quelles conditions d’investissement ?
Il est question de trouver le logement adapté, d’une part, ainsi que les locataires, d'autre part, afin de générer un bon rendement.
En ce qui concerne le logement, soyez attentif à l’emplacement, qu’il s’agisse de la commune, du quartier et de l’environnement général, afin de garantir un fort potentiel de valorisation au fil des années de détention.
Rappelons, par ailleurs, que vous devez vous tourner vers un bien neuf, acheté en VEFA, afin d’être éligible au dispositif. Comparez les promoteurs – car c’est désormais auprès de ces derniers que l’acquisition sera réalisée, via les programmes qu’ils proposent. Ce, étant donné que les maisons individuelles sont exclues du dispositif depuis le 1er janvier 2021.
